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Mis à jour le 16 octobre 2026 · Loi du 6 juillet 1989

Pas d'état des lieux : le propriétaire peut-il garder ma caution ?

Pas d'état des lieux d'entrée

Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le rendre tel, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil). Cette présomption joue en faveur du propriétaire, mais elle ne peut pas être invoquée par un propriétaire qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Concrètement : gardez tout ce qui montre l'état du logement à votre arrivée (photos datées, annonce de location, e-mails signalant des défauts). Ces éléments renversent la présomption.

Pas d'état des lieux de sortie

Pour retenir de l'argent, le propriétaire doit prouver une dégradation en comparant l'état du logement à l'entrée et à la sortie. Sans état des lieux de sortie, cette preuve est très difficile, surtout si vous avez des photos prises le jour du départ.

Si l'un des deux refuse de faire l'état des lieux, l'autre peut le faire établir par un commissaire de justice (ex-huissier). Les frais sont alors partagés par moitié entre propriétaire et locataire.

Quel délai de restitution ?

Le délai est d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois sinon. Sans état des lieux de sortie, retenez par prudence le délai de deux mois. Au-delà, la pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique pour chaque mois de retard commencé (voir délai de restitution).

Que faire ?

1. Envoyez votre nouvelle adresse au propriétaire par écrit dès votre départ.
2. Rassemblez vos preuves : photos, e-mails, attestation de remise des clés.
3. Si le délai est dépassé, envoyez une mise en demeure en recommandé.
4. Sans réponse, saisissez la commission de conciliation, puis le tribunal.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il garder la caution s'il n'y a pas eu d'état des lieux de sortie ?

Il ne peut retenir que des sommes justifiées. Sans état des lieux de sortie, il lui est très difficile de prouver une dégradation, et il doit restituer le dépôt dans le délai légal.

Que se passe-t-il s'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée ?

Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire. Le propriétaire qui a empêché l'état des lieux ne peut pas se prévaloir de cette présomption.

Qui paie l'huissier pour l'état des lieux ?

Si l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable, il est établi par un commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, et les frais sont partagés par moitié.

Récupérer ma caution est un service privé édité par METASTAL (Nice), non affilié à l'administration. Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil juridique personnalisé. Qui sommes-nous ?