Accueil › Le propriétaire peut-il demander plus que la caution ?

Mis à jour le 31 octobre 2026 · Article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Le propriétaire peut-il demander plus que la caution ?

Au départ du logement : réclamer plus que le dépôt

Le dépôt de garantie n'est pas un plafond : si les dégradations que vous avez causées coûtent plus cher que le dépôt, le propriétaire peut garder la totalité du dépôt et vous réclamer la différence. Mais il doit respecter les mêmes règles que pour toute retenue :

• Prouver la dégradation : elle doit apparaître en comparant l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. Ce qui n'est pas noté à la sortie est difficile à réclamer ensuite.
• Chiffrer le montant avec un devis ou une facture. Un forfait « remise en état » non détaillé ne suffit pas.
• Exclure l'usure normale : peinture défraîchie après plusieurs années, moquette usée, joints jaunis. La vétusté reste à la charge du propriétaire, et une grille de vétusté prévue au bail réduit encore la part qui vous est imputable.

À la signature du bail : un dépôt trop élevé

Certaines personnes cherchent « demander plus que la caution » dans un autre sens : le propriétaire peut-il exiger un dépôt plus élevé que ce que prévoit la loi ? Non :

• Location vide : un mois de loyer hors charges au maximum.
• Location meublée : deux mois de loyer hors charges au maximum.
• Bail mobilité : aucun dépôt de garantie.

Le dépôt ne peut pas non plus être augmenté en cours de bail, même si le loyer est révisé. Si vous avez versé trop, vous pouvez demander le remboursement de l'excédent. À ne pas confondre avec la caution au sens de garant (la personne qui se porte caution), qui est une autre garantie.

Que faire si le propriétaire vous réclame plus ?

1. Ne payez pas dans l'urgence. Demandez par écrit le détail de chaque somme et les justificatifs : états des lieux, devis, factures.
2. Comparez avec vos propres états des lieux et vos photos. Écartez tout ce qui relève de l'usure normale ou qui n'apparaît pas à la sortie.
3. Contestez par écrit, en recommandé, les sommes non justifiées. Si le propriétaire garde aussi votre dépôt sans justificatif, réclamez-le par une mise en demeure, avec la pénalité de 10 % du loyer par mois de retard.
4. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est gratuite. C'est au propriétaire qui réclame de l'argent d'apporter la preuve devant elle ou devant le juge.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il me réclamer plus que le dépôt de garantie ?

Oui, si les dégradations qu'il prouve coûtent plus que le dépôt. Il doit les établir en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie, et en chiffrer le coût par devis ou facture. L'usure normale reste exclue.

Dois-je payer tout de suite ce que le propriétaire réclame en plus ?

Non. Vous pouvez demander les justificatifs et contester par écrit. Si vous refusez de payer, le propriétaire doit saisir la commission de conciliation ou le juge et y apporter ses preuves.

Un propriétaire peut-il exiger un dépôt de garantie de deux mois ?

Pas pour une location vide : le dépôt est limité à un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il est limité à deux mois. Pour un bail mobilité, aucun dépôt ne peut être demandé.

Combien de temps le propriétaire a-t-il pour réclamer des réparations ?

Les actions qui découlent du bail se prescrivent en principe par trois ans. Passé ce délai, il ne peut plus agir en justice pour ces sommes.

Récupérer ma caution est un service privé édité par METASTAL (Nice), non affilié à l'administration. Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil juridique personnalisé. Qui sommes-nous ?