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Mis à jour le 16 octobre 2026 · Loi du 6 juillet 1989
Vétusté ou dégradation : que peut retenir le propriétaire sur votre caution ?
En bref : le propriétaire ne peut retenir sur le dépôt de garantie que les dégradations causées par le locataire. La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale due au temps, reste à sa charge (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Vétusté et dégradation : la différence
La vétusté est l'usure normale d'un logement liée au temps et à un usage ordinaire : peinture qui ternit, joints qui noircissent, moquette tassée aux endroits de passage. Le locataire n'en est pas responsable.
La dégradation résulte d'un mauvais usage, d'un accident ou d'un défaut d'entretien : trou dans un mur, brûlure sur un plan de travail, porte cassée, tache importante sur un sol. Le locataire en répond, sauf s'il prouve qu'elle est due à la vétusté, à un cas de force majeure ou à la faute du propriétaire.
| Constat à la sortie | En général |
|---|---|
| Peinture défraîchie après plusieurs années | Vétusté : pas de retenue |
| Petits trous de chevilles pour des cadres | Souvent considérés comme usage normal, à apprécier selon leur nombre |
| Murs peints d'une couleur vive sans accord | Peut justifier une remise en état |
| Moquette usée aux endroits de passage | Vétusté |
| Brûlure, déchirure, tache indélébile | Dégradation |
| Calcaire, graisse, logement sale | Défaut d'entretien : nettoyage justifié |
La grille de vétusté
Une grille de vétusté fixe la durée de vie des équipements et la part que le locataire doit payer selon son temps d'occupation. Elle n'est opposable au locataire que si elle a été annexée au bail ou prévue par un accord collectif (fréquent dans les logements sociaux). Sans grille, on raisonne au cas par cas.
À titre indicatif, les grilles couramment utilisées retiennent souvent une durée de vie de 7 à 10 ans pour les peintures et papiers peints, ou les moquettes. Après plusieurs années d'occupation, la part du locataire devient donc faible, voire nulle.
Exemple
Vous quittez un logement après 6 ans. Le propriétaire retient 600 € pour repeindre le séjour. Avec une durée de vie de 7 ans, la peinture était presque entièrement amortie : la retenue est, au mieux, de quelques dizaines d'euros, et souvent nulle. Le propriétaire ne peut pas vous faire payer un logement remis à neuf.
Comment contester une retenue pour usure
- Comparez l'état des lieux d'entrée et celui de sortie : seule une différence peut justifier une retenue.
- Rassemblez vos photos, la date d'entrée dans les lieux et la grille de vétusté si elle est annexée au bail.
- Demandez par écrit le devis ou la facture de chaque retenue (voir retenue sans justificatif).
- Contestez dans une mise en demeure en recommandé, puis saisissez la commission de conciliation si besoin.
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Calculer gratuitementQuestions fréquentes
Le propriétaire peut-il retenir la caution pour refaire les peintures ?
Seulement si les peintures ont été dégradées au-delà de l'usure normale, et en tenant compte de leur âge. Après plusieurs années d'occupation, une peinture simplement défraîchie relève de la vétusté et reste à sa charge.
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Non. Elle n'est opposable que si elle est annexée au bail ou prévue par un accord collectif. Sans grille, l'usure normale reste à la charge du propriétaire et s'apprécie au cas par cas.
Qui doit prouver que c'est de l'usure normale ?
Le propriétaire doit justifier la dégradation en comparant les deux états des lieux et chiffrer la retenue. Le locataire peut ensuite opposer la vétusté, avec la durée d'occupation et ses photos.
Article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (états des lieux et grille de vétusté) : Légifrance
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : Légifrance
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